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无权限转租人签订转租合同的纠纷

　　无权限转租人签订转租合同的纠纷

　　小杨自房东黄阿姨处承租了一间商铺，用于经营副食零售，租期为两年。经营才一年小杨就亏损了不少，于是想要将商铺转租出去，可小杨与黄阿姨的合同中约定未经房东书面同意，出租人不得转租。小杨仍偷偷地运作，与次承租人小周签订了转租协议。

　　出于谨慎，小周要求小杨在合同里写明保证不收回商铺的使用权，保证其享有小杨与房东租赁合同中的同等权益，保证租期届满后协助其与房东续签合同的条款。这样，双方达成了转租协议，小周向小杨交纳了租金、转让费并接手了店铺。

　　不久，精明的黄阿姨发现了问题，立即提出解除与小杨的租赁合同，并将小周赶出了商铺。后来小周将小杨诉至法院，要求解除转租合同、返还租金、转让费并赔偿损失。

　　合同具有相对性，仅能约束缔约的双方，小杨虽然在转租合同中对小周作出了种种承诺，均无法约束房东黄阿姨。房东黄阿姨与小杨的租赁合同明确约定禁止转租，如果小杨的转租未取得黄阿姨同意或追认，黄阿姨可单方解除与小杨的合同，并依据对商铺的所有权要求次承租人小周腾房。因此，一旦房东对转租提出异议，次承租人无法继续使用所租房屋。

　　小周可以请求小杨承担违约责任，但在双方未约定违约金的情况下，小周需证明实际损失情况，而且因小周明知小杨不具备转租权限，亦应自行负担部分损失。本案中，小周因无法充分证明损失情况，法院仅判令小杨返还剩余租金及部分转让费。

　　律师建议

　　转租时应查明转租人权限，并应及时取得出租人的认可。对属于出租人与承租人之间的债务，亦应当场结清，防止事后发生纠纷。