郑国律师网

隐蔽的解约条款会影响合同的稳定

　　隐蔽的解约条款会影响合同的稳定

　　案情经过

　　2008年，老刘为开设旅店与房东释女士签订了为期十年的租赁合同，租下一处700平米的半地下室，用以开设旅店，并一次性交纳了2008年3 月至2013年9月的租金一百万元。老刘原以为接下来的十年可以潜心创业了，谁料2012年房东释女士就将老刘诉至法院，请求解除双方的房屋租赁合同并要求老刘腾退涉诉房屋。

　　释女士诉称，与老刘的租赁合同签约早，租金标准已明显低于市价，而老刘总是拒绝增加租金。近日，她因资金周转困难意图出售涉诉房屋。但由于买卖不破租赁，许多买家了解到其与老刘漫长而亏本的租约都放弃了购买。因而，释女士决定依据双方合同解除租赁协议，提前收回房子。

　　老刘辩称，双方租赁合同约定的租期为10年，他不仅交纳了截至2013年9月的房租，还投入许多资金对涉诉房屋进行了装修和改造，这些资金多为其借贷而来，如果释女士现在收回房屋其将血本无归。因此，老刘坚决不同意现在解除合同。

　　法院经审理查明，老刘与释女士的租赁合同明确约定，租金标准为前五年半100万，后四年半90万;但该合同违约责任部分明确约定，如出租人需提前收回房屋应提前三十日通知承租人，并向承租人支付相当于年租金50%的违约金。依据双方合同，释女士可在承担违约责任并先行通知的前提下单方解除合同。双方合同期限虽为十年，老刘的承租权却可能随时落空。了解到双方的纠纷根源，法院在示明法律规定的情况下主持双方进行了调解，老刘与释女士达成调解协议，老刘可继续承租涉诉房屋至2015年9月，自2012年9月起，涉诉房屋的租金调整为每年30万元。

　　律师建议

　　部分长期合同，尤其是商铺租赁合同通常都约定了固定租金，但近年来房屋租金涨幅较大，双方因此产生纠纷。同时，租赁合同多约定出租人提前通知并支付违约金即可解除合同，出租人常引用此种条款提前解约，以牟取更高收益。而承租人往往已就房屋进行装修、准备长期经营，此种情况下，双方就后续赔偿问题容易产生纠纷。

　　建议双方可约定较为灵活的租金标准，同时如设定提前解约权亦应从提前通知及适度比例的违约金两方面加强约束，以免影响合同关系的稳定。